روند افزایش و کاهش اثر پوششی وام مسکن در تهران

فروش آپارتمان مسکونی

قدرت خرید وام مسکن برای خانه‌اولی‌ها تحت‌تاثیر پرش‌های پی‌در‌پی قیمت آپارتمان‌ در پایتخت، به کمترین سطح از سال ۹۴ تاکنون تنزل کرد. سقف ریالی وام مسکن اواخر سال ۹۲ با پیگیری متولی بخش مسکن – بعد از سال‌ها سرکوب تقاضای مصرفی – افزایش یافت و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و شروع دوره اولیه ثبت نام در آن، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها با وام یکم، به نزدیک ۴۰ درصد قیمت مسکن ارتقا پیدا کرد. اما اکنون نسبت ارزش وام مسکن یکم-تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی- به میانگین قیمت واحد مسکونی ۵۰ مترمربعی در تهران به کمتر از ۲۳ درصد رسیده است. این نسبت برای آپارتمان‌های زیر ۷۰ مترمربع که عرضه آنها در مقایسه با فایل‌های نایاب تا ۶۰ مترمربع، تا حدودی قابل‌توجه است،‌ حدود ۱۶ درصد برآورد می‌شود که عملا فاقد کارآیی برای زوج‌های جوان است. خانه‌اولی‌ها در بهترین حالت و مشروط به توانایی استفاده از وام‌های …

ادامه نوشته »

طرح مسکن و اقشار متوسط جامعه

فروش آپارتمان مسکونی

۵۰ هزار واحد مسکن جدید در شهرهای پرند، اندیشه، مجلسی، فولادشهر،‌ صدرا، بهارستان، هشتگرد، گلبهار، مهاجران، امیرکبیر، سیراف ساخته می‌شود. از این تعداد عملیات اجرایی حدود ۱۰ هزار واحد در هفته دولت و به‌تدریج ساخت مابقی واحدها تا آغاز دهه فجر کلید می‌خورد. تمام این واحدها در قالب مشارکت مدنی با سازندگان ساخته خواهد شد و تعدادی از این واحدها در قالب صندوق زمین و ساختمان واگذار می‌شود. در این طرح قرارداد واگذاری زمین به انبوه سازان منعقد می‌شود و نحوه پرداخت تسهیلات با یک دوره تنفس انجام می‌شود. در اجرای این طرح انبوه سازان و سازندگان وارد مشارکت می‌شوند و می‌توانند از تسهیلات ساخت ۱۸ درصدی مسکن استفاده کنند. در اجرای این طرح سعی داریم اقشار متوسط و متقاضیان خانه اولی که در بانک مسکن سپرده گذاری کردند را جذب کنیم. متراژ این واحد بیش از ۱۰۰ متر نیست و نظام اجرایی آن در قالب قرارداد مشارکت اجرایی می‌شود. …

ادامه نوشته »

آپارتمان های کوچک متراژ

فروش آپارتمان مسکونی

با وجود اینکه تقاضا برای خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در بازار مسکن، همچنان پرتعداد است، اما عمده آپارتمان‌های عرضه شده در این گروه متراژی، ساختمان‌های چند ساله و بدون امکاناتی هستند که چندان مناسب سکونت زوج‌های جوان خانه اولی نیستند و اقبال به خرید آنها اندک است. جست‌وجو در فایل‌های رسوبی و ته‌نشین در بازار مسکن نشان می‌دهد عمده این فایل‌ها آپارتمان‌های طبقات سوم و چهارم بدون آسانسور هستند و اگر هم امکاناتی مثل پارکینگ یا انباری وجود دارد، خانه‌های شمالی و فاقد نورگیر مستقیم در سالن هستند که معمولا با اقبال خریداران روبه‌رو نمی‌شوند. متقاضیان خرید مسکن در این گروه متراژی که اغلب خانه‌اولی‌های دارای وام صندوق یکم هستند، در فاز جست‌وجو با انبوهی از فایل‌های رسوبی روبه‌رو می‌شوند که بسیاری از آنها به دلیل نواقص اساسی بیش از یک ماه در بازار باقی مانده‌اند. حتما آپارتمان‌های نقص‌دار در بازار مسکن نیز مشتریان خاص خود را دارند، اما معمولا خریداران سرمایه‌ای به …

ادامه نوشته »

شعله ور شدن آتش بازار مسکن

فروش آپارتمان مسکونی

تب و تاب رشد قیمت مسکن از دی ماه سال گذشته آغاز و تلاطم و نوسان‌هایی در نرخ مسکن مشاهده شد، به گونه که نگرانی خریداران مسکن در این بازه زمانی دو چندان شده و در این میان افزایش نرخ ارز موجب شد تا مالکان دندان طمع تیز کنند و شاهد افزایش ۴۰ تا ۵۰ برابری قیمت واحدهای مسکن در تهران و نیز سایر شهرهای بزرگ باشیم. در این میان بسیاری از کارشناسان و مسئولین خبر از بازگشت آرامش به بازار در ماه‌های آتی می‌دهند و معتقدند بازار کشش افزایش قیمت بیش از این را ندارد و پیش بینی روند آرامی را برای متقاضیان مسکن دارند. براساس آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در تیر ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۶۹.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ۷.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد و در …

ادامه نوشته »

عدم اعتبار قراردادهای ثبت نشده پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی

فروش آپارتمان مسکونی

قراردادهای پیش فروش مسکن که در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد فاقد هرگونه اعتبار است و قابلیت پیگیری نخواهد داشت. کسی که می‌خواهد ساختمانی را بفروشد باید یک قرارداد رسمی در دفترخانه‌ای به ثبت برساند که وظیفه تنظیم این قرارداد برعهده ثبت است که انجام شده، مراحل پایانی را گذرانده و به دستگاه‌های ذی ربط ابلاغ شده است. مهندسین ناظر که وظیفه طراحی و معماری ساختمان را بر عهده دارند و باید در نقشه‌های خود شناسنامه فنی ساختمان را لحاظ کنند و وظیفه شهرداری نیز تنظیم شناسنامه فنی ساختمان و تأیید گرفتن از ناظر است که براساس آن ساختمان ساخته می‌شود. رسانه‌ها باید برای چاپ آگهی پیش فروش مسکن از ادارات کل راه و شهرسازی و فرهنگ و ارشاد اسلامی استعلام بگیرند و مجوز دریافت کنند. بانک‌ها نیز وظیفه افتتاح حساب را به عنوان بانک عامل برای فروشنده دارند که خریدار نیز بایدبرای پرداخت هرگونه وجهی از این بانک‌های …

ادامه نوشته »

عملی شدن بودجه شهرداری تهران

فروش آپارتمان مسکونی

اگرچه مدیریت شهری پایتخت در دوره جدید، با توجه به ساختار سمی تامین مالی شهرداری تهران طی دهه‌های گذشته از محل فروش تراکم و تغییر کاربری، پوست‌اندازی نظام مالیه شهر را در دستور کار قرار دادند اما طی یک سال اخیر پروژه پوست‌اندازی بودجه شهرداری تهران در مرحله حرف متوقف مانده است. با اتمام دوره مدیریت شهری ۱۲ ساله گذشته و روی کارآمدن تیم جدید مدیریت شهری در شهریورماه سال گذشته، مدیران شهری با انتقاد از نحوه درآمدزایی شهرداری از محل ذخایر و ثروت‌های شهر که منجر به تحمیل هزینه‌های جبران‌ناپذیر به شهر و شهروندان می‌شود، پوست‌اندازی بودجه شهرداری تهران را بر مبنای شیفت کسب درآمد از منابع ناپایدار و مسموم عوارض ساختمانی به منابع درآمدی پایدار و سالم در دستور کار قرار دادند. هر چند این وعده یک اقدام روبه جلو از سوی مدیریت شهری جدید پایتخت محسوب می‌شود، اما در یک سال اخیر به دلایل نامعلوم پروژه پوست‌اندازی بودجه شهرداری تهران در مرحله حرف متوقف مانده …

ادامه نوشته »

موانع پیشرفت سازمان نظام مهندسی ساختمان

فروش آپارتمان مسکونی

سازمان نظام مهندسی ساختمان در آغاز رونق ساخت‌وسازهای شهری بعد از پایان جنگ تحمیلی و رویکرد شهرداری تهران به فروش تراکم با هدف ایجاد نظم و نظام و اشاعه تخصص‌گرایی در ساختمان‌سازی بر اساس قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان شکل گرفت. برنامه‌ریزی تقویت و توسعه فرهنگ و ارزش‌های اسلامی در معماری و شهرسازی و رشد و اعتلای حرفه‌های مهندسی ساختمان از وظایف این نهاد تخصصی غیر دولتی و غیر انتفاعی در قانون ذکر شده است.  مرور اهداف قانون و تاسیس نظام مهندسی و نگاهی به وضعیت ساختمان‌ها، همچنین توجه به میزان رضایت طرف‌های درگیر از مهندسان عضو تا عموم مردم نسبت به عملکرد ۲۵ ساله این سازمان نشان می‌دهد که در تحقق اهداف و برآورد انتظارات توفیق چندانی حاصل نشده است. موارد مختلفی در عدم توفیق نظام مهندسی قابل طرح است که بخشی مربوط به موانع بیرونی و مورد دیگر مانع درونی این نظام است.  سیل سوداگری در اقتصاد کشور که بسیاری از نهادها را با خود برده است، …

ادامه نوشته »

اوضاع اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران

فروش آپارتمان مسکونی

اجاره‌نشین‌های پایتخت در مقایسه با خریداران مسکن به‌طور میانگین آپارتمان‌هایی با ۱۰ مترمربع مساحت کمتر و ۳ سال عمر بنای بیشتر معامله می‌کنند. آمارهای رسمی از معاملات ملک نشان می‌دهد اگرچه به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها خریداران با فشار بیشتری نسبت به اجاره‌نشین‌ها روبه‌رو هستند، اما تمرکز معاملات اجاره بر واحدهای کوچک‌تر و قدیمی‌تر، شرایط اضطرار در بازار اجاره را علامت می‌دهد که تحت‌تاثیر جمعیت بالای مستاجرها و توان مالی محدود آنها در برابر رشد هزینه اجاره‌نشینی، به‌وجود آمده است. جزئیات آمار رسمی مربوط به تحولات بازار ملک در سه حوزه معاملات زمین، آپارتمان و اجاره مسکن در بهار امسال که به تازگی توسط مرکز آمار ایران منتشر شده، ۵ پیام با محوریت بازار اجاره‌بها مخابره می‌کند. مهم‌ترین پیام این آمارها، آثار ضربه تورم شدید در بازار ملک است که بیشترین آسیب را به اجاره‌نشین‌های پایتخت وارد کرده است، طوری که در وضعیت کنونی و در مقایسه با خریداران مسکن و سازنده‌هایی که مشتری املاک …

ادامه نوشته »

فعالیت های ساختمانی و عمرانی در استان تهران

فروش آپارتمان مسکونی

عایدی ساخت و سازهای مسکونی در استان تهران به‌عنوان نمای پنهان فعالیت‌های ساختمانی مشخص شد. گزارش‌ها از جزئیات دو آمار رسمی درباره فعالیت‌های ساختمانی در مناطق شهری کشور طی سال گذشته حاکی است: در سال ۹۶ و پس از اولین پرش قیمت مسکن، سازنده‌هایی که واحدهای تازه‌ساز را در استان تهران به بازار عرضه کردند، توانستند به‌طور میانگین نزدیک به ۴۵ درصد از محل مابه‌التفاوت قیمت تمام شده و بهای فروش، عایدی به‌دست بیاورند. اطلاعات مربوط به مجموع هزینه‌های ساخت و ارزش زمین به‌کار گرفته شده در ساخت‌وسازهای مسکونی استان تهران –پایتخت و ۴۰ شهر اطراف آن- نشان می‌دهد: قیمت تمام شده ساخت مسکن برای پروژه‌های تکمیل شده در این استان طی ۹ ماه اول سال گذشته به‌طور متوسط رقمی معادل ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر متر مربع بوده که ۶۰ درصد این رقم را بهای خرید زمین (ملک کلنگی) تشکیل داده است. از طرفی، اطلاعات تغییر و تحولات قیمت مسکن نیز مشخص می‌کند: …

ادامه نوشته »

وضعیت بازار مسکن در این روزها

فروش آپارتمان مسکونی

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارش تحلیلی تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۹۷ را منتشر کرد. براساس این گزارش در تیرماه امسال متوسط یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی آپارتمانی معامله شده ۶ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان بود که نسبت به خرداد ماه ۷.۷ درصد و نسبت به تیرماه سال گذشته ۵۳.۹ درصد افزایش داشته است. همچنین منطقه یک تهران با دارا بودن میانگین ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع گران ترین منطقه پایتخت و منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان کمترین قیمت در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران داشت ضمن اینکه بیشترین افزایش قیمت به منطقه ۵ تهران با رشد ۷۱.۵ درصدی قیمت در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته اختصاص داشته است. از سوی دیگر مناطق یک تا شش پایتخت، قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در آنها از متوسط قیمت …

ادامه نوشته »