خانه / ساخت و ساز

ساخت و ساز

کم شدن آپارتمان های با متراژ کم در پایتخت

فرش آپارتمان مسکونی

آمارهای رسمی از ویژگی ساخت‌وسازهای مسکونی سال‌های اخیر در تهران از یکسو و کیفیت خرید متقاضیان مسکن از سوی دیگر نشان می‌دهد یک عدم انطباق اساسی بین مساحت واحدهای در دسترس برای انجام معامله و آپارتمان‌های مورد جست‌وجوی خریداران وجود دارد. بیش از ۶۵ درصد از معاملات خرید مسکن به‌واسطه انتخاب خریداران، به آپارتمان‌های با مساحت زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد درحالی که سهم این واحدها از ساخت‌وسازهای سال‌های اخیر کمتر از ۵۰ درصد است. هرقدر مساحت خانه‌ها در معاملات صورت گرفته طی ماه‌های اخیر کاهش پیدا می‌کند، این شکاف بین میزان عرضه و تقاضا در این مساحت‌ها نیز شدت می‌گیرد تا جایی که شکاف در واحدهای حول و حوش ۵۰ مترمربع به اوج خود می‌رسد. وام‌های خرید مسکن یکم در تهران، تقاضای خرید واحدهای مسکونی زیر ۶۰ مترمربع را نسبت به سال‌های گذشته چندبرابر کرده است. ماهانه دست‌کم ۲۰۰۰ زوج خانه‌اولی در تهران به کمک وام یکم، اقدام به خرید مسکن …

ادامه نوشته »

عمدی یا سهوی بودن تخلفات ساختمانی

فروش آپارتمان مسکونی

تا زمانی که در مراحل مختلف ساخت‌وساز چراغ سبز نشان داده شود، تخلفات ساختمانی همچنان ادامه دارد اگرچه ممکن است بخش عمده تخلفات به وقوع پیوسته کوچک مقیاس باشند. در حال حاضر بخش عمده پرونده‌های تخلفات ساختمانی که به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شده است به تخلفات کوچک مقیاس مربوط می‌شود. به‌طوری که مطابق با آمار دست‌کم ۱۲ هزار پرونده موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری تهران دارای تخلفات ساختمانی موردی و کوچک هستند. علاوه بر پرونده‌هایی که مربوط به تخلفات کوچک مقیاس می‌شوند، برخی پرونده‌های پروژه‌های بزرگ‌مقیاس شهری نیز هستند که در مرحله بررسی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قرار دارند. بررسی‌های اولیه از این پروژه‌ها حاکی است که مسوولان شهرداری طی سال‌ها از وضعیت این پروژه‌ها بازدیدی نکرده‌اند. علاوه بر این عبور از ضوابط ساخت‌وساز در یکی دیگر از پروژه‌های تجاری شهری نیز علاوه بر آنکه به محدوده معابر عمومی شهر ورود کرده این ابهام را به وجود می‌آورد …

ادامه نوشته »

راهکارهایی جهت از بین بردن تورم در بازار اجاره

فروش اپارتمان مسکونی

شوک اجاره‌نشین‌ها در بهار امسال از بابت رشد قابل‌توجه اجاره‌بها باعث طرح پیشنهادهای متفاوت برای نحوه تنظیم بازار اجاره مسکن ۹۷ شد. یک پیشنهاد (کوتاه‌مدت)، اعلام سقف برای نرخ رشد اجاره‌بها در تابستان پیش رو و پیشنهاد دیگر بر مجموعه‌ای از پنج برنامه‌ بلندمدت برای تنظیم پایدار بازار، استوار است. در این میان، گام اصلی در نسخه مهار تورم اجاره شامل شفاف‌ کردن مسیر نقل‌وانتقالات از طریق الزام به ثبت کلیه اجاره‌نامه‌ها در سامانه متمرکز است. متغیرهای بیرونی موثر بر تورم اجاره نیز باید مورد توجه سیاست‌گذار باشد.   نسخه دو بعدی مهار تورم اجاره‌ مسکن در حالی اعمال دو نوع سیاست متفاوت را برای تنظیم بازار تابستانه اجاره ارائه می‌کند که مستاجران در آستانه شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها با شوک ناشی از افزایش نرخ‌های پیشنهادی موجران و قیمت‌های قطعی در این بازار مواجه‌ شده‌اند. اردیبهشت ماه امسال میانگین اجاره‌بهای مسکن در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته ۲۵ درصد افزایش یافت. هم‌اکنون یک نگرانی عمده از …

ادامه نوشته »

احتمال حضور متقاضیان مصرفی در بازار مسکن

فروش اپارتمان مسکونی

بررسی پارامتر­های تاثیرگذار بر روند حوزه مسکن طی سال جاری حاکی از آن است که به دلیل حضور متقاضیان مصرفی در بازار، با وجود رشد قیمت مسکن همچنان معاملات خرید و فروش ملک در سطح نسبتا قابل قبولی خواهد ماند؛ از این رو بعید به نظر می رسد ثبت معاملات ماهانه در شهر تهران طی ماه های آتی به کمتر از سطح ۱۰ هزار معامله در ماه برسد.   در حال حاضر وضعیت کنونی بازار مسکن، شرایط برای حضور سه گروه متقاضی را به وجود آورده است. این سه گروه شامل متقاضیان مصرفی، سرمایه گذاری و سوداگری می شود. تفاوت دو گروه دوم و سوم متقاضی در نوع خرید و نحوه فعالیت در بازار مسکن است. به این معنا که تقاضای سوداگری به دنبال خرید و فروش مکرر و سودآوری در کوتاه مدت است اما تقاضای سرمایه گذاری با هدف کسب سود در یک بازه زمانی بلندمدت ­تر در این …

ادامه نوشته »

حفظ باغات باقیمانده در پایتخت

فروش آپارتمان مسکونی

شهرداری تهران لایحه نحوه حفاظت از باغات باقیمانده در پایتخت را به پارلمان شهری ارائه کرد. اواخر سال گذشته با تصویب شورا،‌ مقرر شده بود شهرداری ظرف دو ماه، برای ایجاد انگیزه در مالکان باغات بابت حفظ کاربری سبز این اراضی، راهکارهای جایگزین مجوز برج باغ را طراحی کند. اکنون دو پیشنهاد برای گذار از برج باغ‌ها مطرح است که شامل انتقال حق ساخت‌و‌ساز و تعیین کاربری قابل جمع با اراضی سبز می‌شود. ۲۳۵ باغ طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ به برج تبدیل شدند. نسخه پیش‌نویس جایگزین مجوزهای برج‌باغ، در مهلت مقرر تحویل شورای شهر تهران شد. این نسخه درصورت تصویب از سوی پارلمان محلی پایتخت می‌تواند در دو محور جایگزین ضوابط ساخت‌وساز در باغات شود. اسفندماه سال گذشته، بررسی وضعیت وخیم باغات پایتخت منجر به لغو مصوبه سال ۸۲ شورای شهر دوم با عنوان برج‌باغ شد. برمبنای این مصوبه مالکان اراضی باغات پراکنده شهر تهران در ازای ساختمان‌سازی در ۳۰ درصد از مساحت زمین، متعهد …

ادامه نوشته »

احتمال افزایش قیمت و رکود در بازار مسکن

فروش آپارتمان مسکونی

گروهی از مالکان آپارتمان‌های فروشی در مناطقی از تهران دو حرکت ضدرونق را تقریبا از اواخر سال گذشته شروع کردند و تاکنون ادامه داده‌اند. حرکت اول افزایش شدید قیمت در بازه‌های زمانی کوتاه‌مدت از طریق تغییر مکرر قیمت‌های پیشنهادی فروش و اقدام دوم نیز خارج کردن فایل‌ها از بازار بوده است. هر چند انصراف از فروش ممکن است با نیت دامن زدن به کمبود مصنوعی نباشد و عاملان این حرکت قصد فروش در آینده برای سودگیری بیشتر را داشته باشند، اما برآیند این دو حرکت طی ماه‌های اخیر باعث حداقل دو برابر شدن شیب رشد ماهانه قیمت مسکن و در نتیجه، تورم شدید در زمان کم شده است. آمار رسمی از تحولات بازار نشان می‌دهد تقریبا به اندازه تورم یک‌سال ۹۶ در بازار مسکن، قیمت آپارتمان در فاصله دو ماه اول امسال افزایش پیدا کرده است. میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران طی ۱۲ ماه سال گذشته حدود ۱۰ درصد نسبت به یک‌سال ۹۵ افزایش یافت. …

ادامه نوشته »

تقاضای فروش ۴۰ درصد مالکان مسکن مهر

فروش آپارتمان مسکونی

مقام معظم رهبری همواره تاکید زیادی برای بازآفرینی و احیای بافت‌های فرسوده دارند و به به دستگاه‌های ذی‌ربط تکلیف کرده‌اند که در این حوزه اقدامات و طرح‌های عملیاتی اجرایی کنند. بر این اساس می‌توان گفت نقطه اصلی نظام در برنامه ششم توسعه بازآفرینی در بافت‌های فرسوده است. احیای بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در ماده ۵۹ برنامه راه و شهرسازی تکلیف شده و تاکنون اقدامات موثری در این حوزه در تمامی استان‌ها صورت گرفته است. برنامه ملی بازآفرینی ابتدا در ۲۷۰ محله کشور شکل گرفته بود ولی بعدها ستاد بازآفرینی کارهای بیشتری برای آن انجام داد و این طرح گسترش یافت. در حال حاضر ۱۳۳۴ محله در سراسر کشور مورد هدف بازآفرینی بافت‌های فرسوده قرار گرفته است که هر محله نیازمند ۹۰ میلیارد تومان اعتبار است. ۱۲۳ هزار میلیارد تومان اعتبار برای بازآفرینی بافت‌های فرسوده این تعداد محله نیاز است که ۷۰۰۰ میلیارد تومان این هزینه توسط شهرداری‌ها و ۱۰ …

ادامه نوشته »

فایل‌های عرضه شده در بازار آپارتمان‌های نوساز

فروش آپارتمان مسکونی

تازه‌ترین بررسی از وضعیت فایل‌های عرضه شده در بازار آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده نشان می‌دهد دو سوم فایل‌های این گروه سنی در بازار مسکن، واحدهای بزرگ متراژ با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع هستند..   در حالی که تقاضای مصرفی در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ در جست‌وجوی فایل‌های نوساز و کلیدنخورده ناکام مانده و همچنان کمبود فایل در این گروه سنی در مناطق ۴ و ۵ مشهود است، آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ در این گروه سنی به وفور در موتورهای جست‌وجو و آگهی‌های نیازمندی روزنامه‌ها یافت می‌شود. بخشی از عرضه این آپارتمان‌ها مربوط به واحدهایی است که بیش از یک سال خالی مانده و همچنان به‌صورت فایل در اختیار واسطه‌ها قرار دارد اما بخشی نیز واحدهای اخیرا تکمیل شده هستند که به بازار عرضه شده‌اند. البته در بین آپارتمان‌هایی که به‌عنوان کلیدنخورده در گروه لوکس‌متراژها با مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع فایل شده‌اند، واحدهای بسیاری وجود دارد که چند سال از …

ادامه نوشته »

بازآفرینی شهری و پرداخت وام ۵۰ میلیونی جهت ساخت

فروش آپارتمان مسکونی

بانک مرکزی با تخصیص سالانه ۲۵۰۰ میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی برای پرداخت وام موافقت کرده است. اولین و اساسی ترین موضوع تبدیل شرکت عمران و بهسازی شهری ایران از تصدی‌گری به یک شرکت سیاستگذار و برنامه‌ریزی و راهبر بازآفرینی شهری است.   با توجه به این که در پنج بخش بافت‌های میانی، بافت فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی، حاشیه شهرها با پیشینه روستایی و نقاط همگون شهری برنامه‌ریزی توسط شرکت بازآفرینی شهری انجام می‌شود، یکی از ابزارهای عملیاتی کردن برنامه‌ها اصلاح ساختار تشکیلاتی بود که خوسبختانه اتفاق افتاد. برنامه ملی بازآفرینی شهر ۹ بعد دارد که سه بعد آن کالبدی و شش بعد آن غیرکالبدی است. دو سوم قالب ابعاد این برنامه غیرکالبدی می باشد. این حوزه کمک می‌کند بازآفرینی شهر عملیاتی شود. برنامه‌ای که در ۱۳۳۴ محله در ۵۲۳ شهر که ۱۰ میلیون نفر در آن ساکن بوده و دچار بد مسکنی هستند. کیفیت این افراد در ۶۶ …

ادامه نوشته »

پیامد های اقتصادی تخریب کننده تهران

فروش آپارتمان مسکونی

بر اساس  مدل مالیه شهر تهران که مبتنی بر فروش تراکم و فروش آینده پایتخت است، منفعت مدیریت شهری در تخریب و نوسازی دائمی شهر تهران قرار دارد و همین امر موجب شده تا شهر تهران به کارگاه دائمی ساخت‌وساز تبدیل شود و به دلیل رواج ساخت‌وسازها، عمربنای ساختمانی در این شهر به کمتر از ۲۰ سال نزول کرده است. به گفته وی ساخت بلندمرتبه‌های بیش از ۱۲ طبقه در خیابان‌های با عرض معبر کمتر از ۸ متر یکی از مهم‌ترین مصادیق کسب درآمد از محل تخلفات ساختمانی است. مهم‌ترین پیامد استقرار این نظام مالیه در شهر تهران، از بین رفتن هویت محلی و حس تعلق خاطر به محل زندگی به دلیل ساخت و سازهای پی‌در‌پی و کوچ شهروندان تهرانی از یک خانه به خانه دیگر است. این در حالی است که هم‌اکنون بالاترین سطح حس تعلق به محله زندگی در بین محلاتی از شهر دیده می‌شود که کمترین نرخ …

ادامه نوشته »